¿Cuánto dinero necesito para comprar mi primer piso de alquiler?
Respuesta corta: no basta con la entrada. Para un piso de inversión, cuenta con tener ahorrado cerca del 40-50 % del precio en efectivo: la entrada (en torno al 30-40 %, porque el banco financia menos que para tu vivienda habitual) más los gastos de compra (un 10-15 %). Para un piso de 60.000 €, eso son unos 25.000-30.000 €, más un colchón para imprevistos. Con 20.000-40.000 € ahorrados, tu rango realista es un piso de unos 45.000-90.000 €.
Es la primera pregunta de cualquiera que se plantea comprar un piso para alquilar: "¿me llega con lo que tengo?". Y la respuesta sincera es que casi todo el mundo se queda corto en la cuenta, porque solo piensa en la entrada y se olvida del resto. En Inversor Particular trabajamos justo con tu perfil (ahorradores con 20.000-40.000 €), así que vamos a poner los números encima de la mesa sin humo.
Lo esencial, en 5 puntos
- No es solo la entrada. Cuenta con cerca del 40-50 % del precio en efectivo: entrada + gastos.
- Entrada de inversión ≈ 30-40 %. El banco financia menos un piso de inversión que tu casa (no el 80 %).
- Gastos de compra ≈ 10-15 %: impuesto (ITP o IVA), notaría, registro, gestoría y tasación.
- Deja un colchón. No te quedes a cero: reforma e imprevistos siempre aparecen.
- Con 20.000-40.000 € tu rango realista es un piso de ~45.000-90.000 €, que existe en muchas zonas asequibles (y suelen rentar mejor que las grandes capitales).
El dinero que necesitas, por partes
| Concepto | Cuánto, más o menos |
|---|---|
| Entrada (lo que no financia el banco) | ≈ 30-40 % del precio en un piso de inversión |
| Impuesto de la compra (ITP 2ª mano / IVA+AJD obra nueva) | Varía por comunidad; cuenta con un 6-10 % |
| Notaría + registro + gestoría + tasación | ≈ 1-3 % del precio |
| Reforma (si hace falta) | Depende del estado; en un primer piso, casi siempre algo |
| Colchón de imprevistos | Lo que puedas: que no te deje a cero |
¿Por qué necesito más entrada que para mi casa?
Porque el banco ve un piso de inversión como más arriesgado que tu vivienda habitual. Para tu casa puede llegar a financiar el 80 %; para invertir, lo habitual es que se quede en el 60-70 %. Eso significa que tú pones de entrada en torno al 30-40 %, no el 20 % del que habla todo el mundo cuando piensa en su primera vivienda. Es la confusión más común y la que descuadra los planes a mucha gente.
Los gastos que casi nadie cuenta (y descuadran la operación)
Al precio hay que sumarle el impuesto de la compra —el ITP si es de segunda mano (varía bastante de una comunidad a otra), o el IVA más el AJD si es obra nueva— y los gastos de notaría, registro, gestoría y tasación. En conjunto, ronda el 10-15 % del precio. Si el piso necesita reforma, súmala. Por eso la regla práctica no es "entrada y ya", sino "ten cerca de la mitad del precio en efectivo y no te quedes pelado".
¿Qué puedo comprar con 20.000-40.000 €?
Hagamos la cuenta al revés. Si necesitas cerca del 40-50 % del precio en efectivo, con 20.000-40.000 € tu rango realista es un piso de aproximadamente 45.000-90.000 €. Y aquí va la buena noticia: ese piso existe, y no en cualquier sitio, sino en muchos barrios y ciudades medianas de España que suelen rentar mejor que Madrid o Barcelona, donde los precios disparan la entrada y hunden la rentabilidad. Tener "poco" capital no te deja fuera; te orienta hacia donde los números salen mejor.
Ya sabes cuánto necesitas. Ahora, dónde y cuál
Saber el dinero que hace falta es el primer paso; el siguiente es encontrar el piso que renta con ese presupuesto y financiarlo bien. La guía Tu primera inversión inmobiliaria es el método paso a paso para buscarlo, analizar si de verdad renta y presentar la operación al banco —con el caso real al detalle.
Ver la guíaPreguntas frecuentes
¿Cuánto dinero necesito para comprar un piso para alquilar?
En torno al 40-50 % del precio en efectivo: entrada (≈30-40 %) + gastos (≈10-15 %). Para un piso de 60.000 €, unos 25.000-30.000 €, más colchón.
¿Qué piso puedo comprar con 20.000-40.000 €?
Aproximadamente uno de 45.000-90.000 €, frecuente en zonas asequibles que además suelen rentar mejor que las grandes capitales.
¿Por qué más entrada que para mi vivienda?
El banco financia menos la inversión (60-70 %) que la vivienda habitual (hasta 80 %), así que pones más de tu bolsillo.
¿Qué gastos hay además del precio?
Sobre un 10-15 %: impuesto de la compra (ITP o IVA+AJD), notaría, registro, gestoría y tasación. Más reforma si hace falta.
Fuentes: condiciones habituales de financiación hipotecaria para vivienda de inversión frente a vivienda habitual; impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), que varía por comunidad autónoma, e IVA + AJD en obra nueva; aranceles de notaría y registro; método propio de Inversor Particular. Cifras orientativas a junio de 2026 — confirma siempre las de tu comunidad y tu banco. Contenido divulgativo, no asesoramiento financiero, jurídico ni fiscal. Para tu caso concreto, consulta a un profesional.