Respuesta corta: para que un piso de alquiler merezca la pena como inversión en España, busca una rentabilidad bruta por encima del 7 %, una rentabilidad neta por encima del 4 % y un ROCE (lo que renta tu dinero) por encima del 12 %. Por debajo de esos números, el piso rara vez compensa el riesgo y el trabajo frente a alternativas más cómodas como un fondo indexado.
En Inversor Particular ayudamos a ahorradores que quieren comprar su primer piso para alquilar sin pegarse el batacazo de novato. Y la pregunta que más nos hacen es esta: ¿a partir de qué número un piso "renta de verdad"? Aquí va el semáforo que usamos, qué mide cada número y cuándo conviene decir que no.
Lo esencial, en 5 puntos
- Mira tres números, no uno: rentabilidad bruta, neta y ROCE.
- Calcúlalos sobre el coste TOTAL (precio + impuestos + gastos + reforma), nunca solo sobre el precio.
- Los umbrales: bruta > 7 %, neta > 4 %, ROCE > 12 %.
- La media en España ronda el 7 % de rentabilidad bruta (idealista), con mucha variación por ciudad.
- Si no llega a los umbrales: negocia el precio o descarta. El dinero se gana al comprar, no al vender.
Las tres métricas que importan (y sus umbrales)
| Métrica | Qué mide | Umbral |
|---|---|---|
| Rentabilidad bruta | Si el piso renta "sobre el papel", para descartar rápido | > 7 % |
| Rentabilidad neta | Lo que de verdad ganas tras los gastos del alquiler | > 4 % |
| ROCE (cash-on-cash) | Lo que rinde el dinero que pones tú, con hipoteca | > 12 % |
¿Qué es la rentabilidad bruta y por qué sobre el coste total?
La rentabilidad bruta es el alquiler de un año dividido entre lo que te cuesta poner el piso a rentar. Ojo aquí: la inversión total no es solo el precio, es precio + impuestos + gastos de compra + reforma. Muchos anuncios la calculan solo sobre el precio para que salga más alta; calcularla sobre el coste total es más conservador y te ahorra sustos.
Según los informes de rentabilidad de idealista, la rentabilidad bruta media de la vivienda en alquiler en España se ha movido en torno al 7 % en los últimos años, con mucha variación por ciudad. Para los datos de tu zona concreta, cruza dos fuentes: los precios de compra y alquiler del INE (Índice de Precios de Vivienda y datos de alquiler) y los anuncios reales de idealista. Por eso ponemos el listón en el 7 %: por debajo, suele faltar margen.
¿Y la rentabilidad neta?
La neta resta los gastos que tiene el piso aunque esté alquilado: IBI, comunidad, seguro, mantenimiento y los meses que pueda estar vacío (vacancia). Es la que manda para decidir, porque es la que se acerca a lo que acaba en tu bolsillo (antes de hipoteca e impuestos personales). Por debajo del 4 % neto, el piso trabaja para los gastos, no para ti.
¿Qué es el ROCE y por qué cambia todo con hipoteca?
El ROCE (o cash-on-cash) mide lo que rinde el dinero que pones tú de tu bolsillo, no el valor del piso. Cuando compras con hipoteca, pones menos dinero propio, así que ese dinero puede rendir mucho más: por eso buscamos más del 12 %. Pero cuidado — un piso que solo "funciona" por el ROCE pero no deja cashflow positivo cada mes es más frágil de lo que parece. El ROCE entusiasma; el cashflow positivo es el que te deja dormir.
Ojo: el número del anuncio casi siempre miente
En concepto la idea es simple: coges el alquiler de un año y lo comparas con lo que de verdad te cuesta poner el piso a rentar (precio + impuestos + gastos + reforma). El problema es que un anuncio que presume de un 8 % "sobre el precio" se puede quedar en un 4 % neto real una vez metes impuestos, reforma, los gastos del alquiler y un par de meses sin inquilino. Esa diferencia es justo la que separa una buena inversión de una trampa — y es donde más se autoengaña el novato.
Por eso, antes de enamorarte de un piso, hay que echar bien los números sobre el coste total y con un alquiler prudente de la zona. La calculadora de Inversor Particular te da la rentabilidad bruta, la neta y el ROCE de TU piso en dos minutos —contando impuestos, gastos y meses vacíos, y con los tipos hipotecarios reales que publica el Banco de España— sin pelearte con Excel. Metes los números y sabes si pasa el filtro o es una trampa.
¿Cuándo decir que no a un piso?
Cuando, después de echar bien los números sobre el coste total y con un alquiler prudente de la zona, no llega a los umbrales — y el vendedor no baja hasta un precio en el que sí lleguen. No es "no": es matemática. El dinero en inversión inmobiliaria se gana al comprar, no al vender.
Da el siguiente paso
Esto es el primer filtro. Si quieres el método completo —cómo buscar, analizar, financiar y no comerte los errores caros— paso a paso y con el caso real al detalle, está en la guía Tu primera inversión inmobiliaria.
Ver la guíaPreguntas frecuentes
¿Es buena una rentabilidad del 5 %?
Suele quedarse corta para un primer piso de inversión: deja poco margen para gastos, imprevistos y vacancia. Nuestro criterio es buscar más del 7 % bruto. Un 5 % solo tiene sentido si esperas una revalorización fuerte y razonablemente segura de la zona.
¿Miro la bruta o la neta?
Las dos: la bruta para descartar rápido y comparar; la neta para decidir, porque es la que de verdad te dice lo que ganas.
¿Se calcula sobre el precio o sobre el coste total?
Sobre el coste total (precio + impuestos + gastos + reforma). Calcularla solo sobre el precio infla el número.
¿Qué rentabilidad da un piso en España de media?
Según idealista, la bruta media ronda el 7 % en los últimos años, con mucha variación por ciudad y barrio. Mira siempre el dato actualizado de tu zona.
Fuentes: informes de rentabilidad de idealista; Índice de Precios de Vivienda y datos de alquiler del INE; tipos hipotecarios del Banco de España; umbrales y método propios de Inversor Particular. Datos a fecha de junio de 2026 — consulta siempre la cifra actualizada de tu zona. Contenido divulgativo y orientativo, no asesoramiento financiero, jurídico ni fiscal. Para tu caso concreto, consulta a un profesional.