¿Cuánto pagas a Hacienda por alquilar un piso? El ejemplo completo en euros
Respuesta corta: el alquiler tributa en tu IRPF, pero no pagas por lo que cobras: pagas por el rendimiento neto — ingresos menos gastos deducibles menos la amortización del 3 % — y, si el inquilino usa el piso como su vivienda habitual, con una reducción general del 50 %. En un caso típico de 750 € al mes (9.000 € al año), la factura se queda en unos 690 € anuales. Mucho menos de lo que la mayoría teme… si haces bien la declaración.
"La mitad se la lleva Hacienda" es de las frases que más ahorradores frenan antes de comprar su primer piso de alquiler. Es falsa — pero nadie te enseña la cuenta entera con números. Aquí la tienes, paso a paso y en euros, incluida la deducción que la mayoría de propietarios olvida y que vale cientos de euros al año.
Lo esencial, en 4 puntos
- Tributas por el neto, no por lo cobrado: ingresos − gastos deducibles − amortización del 3 %.
- Reducción del 50 % sobre ese neto si es la vivienda habitual del inquilino (contratos desde el 26-may-2023; los anteriores conservan el 60 %).
- La amortización del 3 % es el gasto que casi todos olvidan — y suele ser el más grande después de los intereses.
- Declarar compensa: las reducciones solo se aplican si declaras; si Hacienda te pilla sin declarar (y cruza datos de fianzas y suministros), las pierdes y pagas sanción.
La cascada del IRPF, paso a paso
| Paso | Qué haces |
|---|---|
| 1. Suma ingresos | Todo el alquiler cobrado en el año |
| 2. Resta gastos deducibles | Intereses de hipoteca, IBI, comunidad, basuras, seguros, reparaciones, agencia… |
| 3. Resta la amortización | El 3 % del valor de la construcción (el gasto olvidado) |
| 4. Aplica la reducción | Generalmente el 50 % del rendimiento neto (vivienda habitual del inquilino) |
| 5. Tributa a tu tipo | Lo que queda se suma a tu base y paga tu tipo marginal (el % de tu último tramo de IRPF) |
El ejemplo completo: 750 € al mes, en euros
| Concepto | Cuenta | Importe |
|---|---|---|
| Ingresos del año | 750 € × 12 | 9.000 € |
| Gastos deducibles | Intereses hipoteca 1.200 + IBI 400 + comunidad 600 + seguros 200 + reparaciones 500 | − 2.900 € |
| Amortización 3 % | 3 % sobre 50.000 € de valor de construcción | − 1.500 € |
| Rendimiento neto | 9.000 − 2.900 − 1.500 | 4.600 € |
| Reducción 50 % | Tributas solo por la mitad | 2.300 € |
| A pagar (tipo marginal 30 %) | 2.300 × 30 % | ≈ 690 € |
De 9.000 € cobrados, unos 690 € de impuestos: un 7,7 % de lo ingresado. No la mitad. Con un tipo marginal más alto (37 %) serían ≈ 850 €; con uno más bajo (24 %), ≈ 550 €. Cifras redondeadas de un caso tipo — las tuyas variarán con tus gastos y tu tramo.
La amortización del 3 %: el gasto que casi todos olvidan
Hacienda te deja deducir cada año un 3 % en concepto de desgaste del inmueble. Se calcula sobre el mayor de estos dos valores: el coste de adquisición de la construcción o su valor catastral de construcción — con un matiz clave: el suelo no se amortiza, solo la construcción (el reparto entre suelo y construcción viene en tu recibo del IBI o en la sede del Catastro). En el ejemplo de arriba vale 1.500 € de deducción: cientos de euros de ahorro real año tras año, por rellenar una casilla que muchísimos propietarios dejan en blanco.
Qué puedes deducir (y qué no)
- Sí: intereses de la hipoteca (la parte de interés de la cuota, no el capital), IBI, comunidad, tasa de basuras, seguros de hogar e impago, reparaciones y conservación (pintar, arreglar la caldera, cambiar un electrodoméstico roto), gastos de agencia y formalización del contrato, suministros que pagues tú, y la amortización del 3 %.
- No: el capital de la hipoteca que amortizas, y las mejoras (una reforma que aumenta el valor del piso no es gasto del año: se incorpora al valor y se amortiza poco a poco). La frontera reparación/mejora es la duda más habitual — en caso serio, pregunta a un gestor.
Las reducciones en 2026, de un vistazo
| Reducción | Cuándo aplica |
|---|---|
| 50 % | Caso general: contratos desde el 26-may-2023, inquilino usa el piso como vivienda habitual |
| 60 % | Vivienda rehabilitada en los 2 años anteriores al contrato · contratos anteriores al 26-may-2023 conservan este % |
| 70 % | Primer alquiler en zona tensionada a jóvenes (18-35), y otros supuestos especiales |
| 90 % | Zona tensionada con rebaja de renta de más del 5 % respecto al contrato anterior |
Importante: las reducciones aplican al alquiler de vivienda habitual del inquilino. Un alquiler de temporada o turístico no tiene reducción — otro factor a meter en la cuenta si comparas modalidades. Y recuerda que estos impuestos van DESPUÉS de la rentabilidad: primero comprueba que el piso pasa la cuenta honesta de rentabilidad y el semáforo; la fiscalidad afina el resultado, no lo salva.
Da el siguiente paso
La fiscalidad es el último eslabón: antes va comprar bien. Cómo buscar, analizar y financiar tu primer piso sin comerte los errores caros — con mi caso real al detalle — está en El Kit del Primer Piso (la guía paso a paso + la calculadora de rentabilidad + las herramientas).
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¿Qué reducción me corresponde: 50, 60, 70 o 90 %?
La general es el 50 % (contratos desde el 26-may-2023, vivienda habitual del inquilino). El 60 % si rehabilitaste en los 2 años previos (o tu contrato es anterior a esa fecha); 70 % y 90 % son supuestos especiales ligados a zonas tensionadas.
¿Qué gastos puedo deducir?
Intereses de hipoteca, IBI, comunidad, basuras, seguros, reparaciones (no mejoras), agencia, suministros a tu cargo y la amortización del 3 % de la construcción.
¿Qué es la amortización del 3 %?
Una deducción anual por desgaste: el 3 % del mayor entre el coste de adquisición de la construcción y su valor catastral de construcción (el suelo no cuenta). Es el gasto que más propietarios olvidan.
¿Cuánto se paga por 750 € al mes?
En un caso típico, unos 690 € al año (tipo marginal del 30 %): el 7,7 % de lo cobrado, no "la mitad". Tu cifra exacta depende de tus gastos y de tu tramo de IRPF.
Fuentes: Ley del IRPF y modificaciones de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda (reducciones del arrendamiento); manual de Renta de la Agencia Tributaria. Datos a fecha de julio de 2026 — la normativa fiscal cambia: verifica siempre el ejercicio en curso. Contenido divulgativo y orientativo, no asesoramiento fiscal. Para tu declaración concreta, consulta a un gestor o asesor fiscal.