12 errores al comprar tu primer piso para alquilar (y cuánto cuesta cada uno)
Respuesta corta: los errores que más caros salen al comprar un primer piso para alquilar no son fallos de mala suerte, son fallos de cuenta y de comprobación: calcular la rentabilidad solo sobre el precio, olvidar el ITP y los gastos (un 10-12 % del precio), no leer la nota simple y fiarte del "está para entrar a vivir". Cada uno tiene un coste concreto en euros. A mí, comprar a distancia sin supervisar me costó unos 5.000 € en sorpresas. Abajo van los 12, con su cifra.
En 2023 compré mi primer piso de alquiler en Zaragoza: 67.000 € de precio y 9.000 € de reforma presupuestada. Lo compré a distancia, delegando en una empresa que "te lo hace todo", y me llevé unos 5.000 € de sorpresas por no estar encima. No me arruinó —el piso sigue alquilado y dando números— pero cada uno de esos errores tiene nombre y precio. Aquí están los doce que más veo, ordenados de más a menos caro, y lo que cuesta cometerlos.
Los 3 errores más caros (los que decides al comprar)
1. Calcular la rentabilidad solo sobre el precio
El error madre, del que salen casi todos los demás. Si divides el alquiler entre el precio de la escritura y no entre lo que de verdad te cuesta el piso, el número sale inflado uno o dos puntos y compras cosas que no llegan. Coste: comprar creyendo que tienes un 9 % lo que en realidad da un 6,8 %. Te lo demuestro con cifras en cómo calcular la rentabilidad real de un piso: siempre sobre la inversión total = precio + gastos de compra + reforma.
2. Olvidar el ITP y los gastos de compra
El impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) va del 6 al 10 % del precio según la comunidad autónoma, y por encima suma notaría, registro y gestoría. En total, los gastos de compra añaden un 10-12 % al precio. Muchos primerizos hacen la cuenta de la entrada y la hipoteca… y se olvidan de este 10-12 % que hay que tener en efectivo. Coste: en un piso de 80.000 €, entre 8.000 y 9.600 € que existen los mires o no. Si estás sumando cuánto necesitas de verdad, la cuenta completa está en cuánto dinero necesito para mi primer piso.
3. Comprar a distancia sin supervisar la reforma
Mi error. Delegué la reforma en una empresa "llave en mano" y confié en el presupuesto sin estar encima. Aparecieron humedades y una instalación eléctrica que nadie me contó. Coste: unos 5.000 € que no estaban en ningún papel. Delegar no es malo; delegar sin supervisar sí. Cada visita que no haces la acabas pagando con intereses.
Errores de comprobación (baratos de evitar, caros de sufrir)
4. No leer la nota simple
La nota simple del Registro de la Propiedad cuesta unos 9 € y te dice quién es el dueño real, la superficie registrada y las cargas: hipotecas pendientes, embargos, servidumbres o afecciones fiscales. Coste de saltártela: comprar un piso con una hipoteca o un embargo sin cancelar y heredar esa deuda —miles de euros que no habías contado—. Es la comprobación con mejor relación coste/disgusto que existe.
5. Fiarte del "está para entrar a vivir"
"Para entrar a vivir" es una frase de vendedor, no un presupuesto. Casi ningún piso se alquila sin tocar nada, y lo que no viste en la visita existe igual. Coste: variable, pero rara vez baja de unos miles de euros. Presupuesta la reforma con un profesional antes de firmar, no después, y añade siempre un colchón (ver el error 8). Y antes de decidir cuánto reformar, haz la cuenta de si esa reforma se paga sola: el cálculo del payback lo tienes aquí.
6. Poner el alquiler optimista del anuncio
El de "un piso como este se alquilaría por…" del propio anuncio. Usa el alquiler prudente de pisos comparables ya alquilados en la zona, no el de los anuncios que llevan meses publicados sin inquilino. Coste: si inflas la renta 100 €/mes, son 1.200 €/año de rentabilidad que existe en tu Excel pero no en tu cuenta. Un error de este tipo puede hacerte comprar un piso que no cumple el umbral (bruta > 7 % sobre inversión total).
7. No mirar el valor de referencia de Catastro
Desde 2022, el ITP se calcula sobre el valor de referencia de Catastro si este es mayor que el precio que pagas. Si compras por 80.000 € pero Catastro dice 92.000 €, pagas el ITP sobre 92.000. Coste: con un ITP del 8 %, casi 1.000 € más de impuesto de lo que esperabas. Se consulta gratis en la Sede del Catastro antes de ofertar; que no te pille en la notaría.
8. No dejar colchón de imprevistos
Ir al límite de tu ahorro para llegar a la compra y quedarte a cero. Entonces la primera derrama o la primera avería te obliga a endeudarte peor. Coste: intereses y estrés evitables. Regla simple: reserva un mínimo de unos miles de euros por encima de la inversión total prevista. En mi caso ese colchón fueron justo los 5.000 € de sorpresas.
Errores de "letra pequeña" (los que se ven en la firma)
9. Ignorar la comunidad de propietarios
Pide el acta de la última junta y un certificado de estar al corriente. Puede haber una derrama aprobada pero no pagada (arreglo de fachada, ascensor, tejado) que, según cómo se pacte, acabas asumiendo tú. Coste: una derrama de fachada puede ser de 2.000 a 6.000 € por vecino. Se pregunta gratis; sorprende caro.
10. Comprar un piso con inquilino sin revisar el contrato
Comprar con inquilino dentro puede ser una ventaja (te ahorras buscarlo) o una trampa. La compra se subroga en el contrato existente: heredas la renta y los años que le queden. Si es un contrato antiguo con renta por debajo de mercado y cinco años por delante, compras un problema. Coste: la diferencia entre la renta antigua y la de mercado durante años. Revisa contrato, recibos e historial de pagos antes de firmar.
11. Decidir con prisa y "enamorarte" del piso
La prisa es cara. El vendedor que te mete presión ("tengo otra visita esta tarde") juega a que decidas con la emoción y no con la hoja de cálculo. Coste: pagar sin negociar. Y recuerda que en inversión el dinero se gana al comprar: los 3.000 o 5.000 € que no negocias hoy no los recuperas nunca con el alquiler. Un piso no es tu casa; es una cuenta que tiene que salir.
12. Confundir la rentabilidad bruta con lo que te queda
Un piso alquilado tiene gastos todos los años aunque nadie lo toque: IBI, comunidad, seguro, mantenimiento y los meses que esté vacío. Quedarte solo con la bruta es contar el sueldo sin las retenciones. Coste: creer que ganas un 7 % cuando la neta real es un 4 % —y llevarte el susto cuando llega el primer recibo del IBI—. El detalle de los tres umbrales (bruta, neta y ROCE) está en cuánto tiene que rentar un piso en España.
Resumen: los 12 errores y su coste
| # | Error | Coste típico |
|---|---|---|
| 1 | Calcular sobre el precio, no sobre la inversión total | 1-2 puntos de rentabilidad menos de lo que creías |
| 2 | Olvidar el ITP y los gastos de compra | 10-12 % del precio (8.000-9.600 € en un piso de 80.000) |
| 3 | Comprar a distancia sin supervisar | ≈ 5.000 € en sorpresas (mi caso) |
| 4 | No leer la nota simple | Heredar cargas: miles de euros |
| 5 | Creerte el "para entrar a vivir" | Reforma no prevista: miles de euros |
| 6 | Poner el alquiler del anuncio | 1.200 €/año por cada 100 € inflados |
| 7 | No mirar el valor de referencia de Catastro | ≈ 1.000 € de ITP de más |
| 8 | No dejar colchón | Intereses de deuda cara evitable |
| 9 | Ignorar la comunidad | Derrama de 2.000-6.000 € |
| 10 | Inquilino sin revisar contrato | Renta antigua bajo mercado durante años |
| 11 | Decidir con prisa | Lo que no negocias: 3.000-5.000 € |
| 12 | Confundir bruta con neta | Creer 7 % cuando es 4 % |
Fíjate en un patrón: casi todos son gratis o casi gratis de evitar (una nota simple de 9 €, una pregunta a la comunidad, una consulta al Catastro) y muy caros de sufrir. La inversión inmobiliaria de primerizo no se gana con jugadas brillantes; se gana no cometiendo estos fallos. Si el riesgo que más te pesa es el de los inquilinos, ese lo trato aparte en okupas, impagos y ley de vivienda.
Da el siguiente paso
Esto es la lista corta. El método completo para no cometer ninguno —cómo buscar el piso, leer la nota simple sin que se te escape nada, analizar la zona, financiarlo y calcular los números con mi calculadora— está en El Kit del Primer Piso: la guía paso a paso + la calculadora de rentabilidad + la checklist de visita + las herramientas de IA, con mi caso de Zaragoza al detalle.
Ver el kitPreguntas frecuentes
¿Cuál es el error más caro?
Pagar de más por no calcular bien la rentabilidad: en inversión el dinero se gana al comprar, así que cada euro de más ya no se recupera. Le siguen olvidar el ITP y los gastos (10-12 % del precio) y comprar sin supervisar la reforma, que a mí me costó unos 5.000 €.
¿Cómo sé si estoy pagando de más?
Compara con precios de VENTA reales de pisos parecidos en la zona (no con los anuncios) y calcula sobre la inversión total. Si la bruta no llega al 7 %, o pagas de más o el piso no da los números: negocia o pasa.
¿Qué miro en la nota simple?
Dueño real, superficie registrada y, sobre todo, las cargas: hipotecas, embargos, servidumbres o afecciones fiscales. Cuesta unos 9 € y evita que heredes deudas ajenas.
¿Compro un piso con inquilino dentro?
Solo si el contrato es bueno y la renta está a precio de mercado. La compra se subroga en el contrato existente, así que revisa contrato, recibos y pagos antes de firmar; si es una renta antigua muy baja con años por delante, es un problema, no una ganga.
Fuentes: tramos de ITP por comunidad autónoma (agencias tributarias autonómicas); valor de referencia de la Sede Electrónica del Catastro; tasas del Registro de la Propiedad; informes de rentabilidad de idealista; cifras del caso propio (Zaragoza, 2023). Datos a fecha de julio de 2026 — consulta siempre la cifra actualizada de tu comunidad y tu caso. Contenido divulgativo y orientativo, no asesoramiento financiero, jurídico ni fiscal. Para tu caso concreto, consulta a un profesional.