Hipoteca para un piso de inversión: lo que el banco no te dice
Respuesta corta: para un piso que no va a ser tu vivienda habitual, el banco español típico no financia el 80 %: presta el 60-70 % del valor. Eso significa poner de tu bolsillo un 30-40 % de entrada más un 10-12 % de gastos e impuestos. El interés suele ser entre 0,3 y 1 punto más alto, el plazo algo más corto, y la primera cuenta que hace el banco es tu ratio de endeudamiento: todas tus cuotas juntas no deben pasar del ~35 % de tus ingresos netos.
Casi todo lo que encontrarás en Google sobre este tema lo escriben comparadores y brókers que viven de que contrates con ellos. Este artículo es otra cosa: las reglas del juego contadas por alguien que pasó por el proceso con su primer piso de inversión, para que llegues al banco sabiendo qué te van a decir antes de que te lo digan.
Lo esencial, en 4 puntos
- Entrada real: 30-40 % del precio, más el 10-12 % de gastos. Para un piso de 80.000 €, unos 33.000-41.000 € de tu bolsillo.
- El alquiler futuro casi no cuenta para el banco: si lo consideran, lo recortan al 50-80 %. La operación debe sostenerse con tu nómina.
- Ratio del 35 %: la suma de TODAS tus cuotas entre tus ingresos netos. Es el primer filtro, antes que el piso.
- Aun así, la hipoteca es tu aliada: bien usada, multiplica lo que rinde tu dinero (te lo enseño abajo).
Vivienda habitual vs piso de inversión: las diferencias de verdad
| Tu vivienda habitual | Piso de inversión / 2.ª vivienda | |
|---|---|---|
| Financiación típica | Hasta el 80 % del valor | 60-70 % del valor |
| Entrada + gastos | ≈ 30 % del precio en total | ≈ 40-50 % del precio en total |
| Interés | El mejor que te ofrezcan | Suele subir +0,3 a +1 punto |
| Plazo | Hasta 30 años | A menudo 20-25 años |
| Lo que mira el banco | Tu nómina y estabilidad | Tu nómina, tu ratio con TODAS las cuotas… y con lupa |
¿Por qué tanta diferencia? Riesgo puro: la experiencia del banco dice que, si vienen mal dadas, la gente deja de pagar antes el piso en el que no vive. No es un castigo personal — son sus estadísticas.
Cuánto dinero necesitas de verdad: un ejemplo
Piso de 80.000 € con el banco financiando el 70 %:
- Entrada (30 %): 24.000 €
- Impuestos y gastos de compra (≈ 11 %): ≈ 8.800 €
- Total de tu bolsillo, sin contar reforma: ≈ 32.800 €
Si además necesita reforma, súmala. La cuenta completa de cuánto efectivo hace falta para empezar la tienes en ¿Cuánto dinero necesito para mi primer piso de alquiler?.
"Es que voy a cobrar 500 € de alquiler" — lo que responde el banco
Es la frase que todos llevamos preparada a la primera reunión, y la que menos efecto hace. La práctica habitual: muchos bancos no computan un alquiler que aún no existe, y los que lo consideran le aplican un recorte — cuentan solo entre el 50 y el 80 % — precisamente por los meses vacíos y los impagos que tú aún no has vivido. La regla prudente para ti es la misma que la del banco: que los números aguanten con tus ingresos de hoy. El alquiler es la mejora del plan, no su requisito. Y esa prudencia, por cierto, es la misma que debes aplicar al calcular la rentabilidad real del piso: alquiler prudente, no optimista.
La otra cara: por qué la hipoteca sigue siendo tu mejor aliada
Con todo lo anterior, podrías pensar que mejor comprar al contado si puedes. No corras. Usar bien la hipoteca hace que el dinero que pones de tu bolsillo rinda mucho más: si un piso renta un 7 % y financias una parte a un interés menor, el rendimiento de TU dinero sube por encima de ese 7 % — es el tercer número del semáforo, el que pedimos por encima del 12 %, y lo tienes explicado en ¿cuánto tiene que rentar un piso?. La condición: que la cuota deje aire cada mes. Una hipoteca que solo funciona si todo sale perfecto no es una palanca, es una trampa.
Los 3 errores del primerizo con el banco
- Ir solo a tu banco de toda la vida. Te conoce, sí — pero sus condiciones para inversión pueden ser de las peores del mercado. Compara al menos 3 ofertas; la diferencia puede ser de miles de euros.
- Apurar el ratio al límite. Que el banco te dé el sí con el 35 % justo no significa que debas cogerlo: sin colchón, el primer mes vacío o la primera derrama te ahogan.
- Presentar la operación sin preparar. El banco no evalúa solo el piso: te evalúa a ti y a cómo cuentas la operación. Llegar con los números hechos (inversión total, alquiler prudente de la zona, tu ratio calculado) cambia la conversación por completo.
Da el siguiente paso
Estas son las reglas del juego. Si quieres la jugada completa — cómo preparar y presentar la operación al banco paso a paso, qué documentos llevar y cómo comparar ofertas sin que te cuelen nada — está en la Guía de Financiación incluida en El Kit del Primer Piso.
Ver el kitPreguntas frecuentes
¿Cuánta entrada piden para un piso de inversión?
Los bancos suelen financiar el 60-70 % del valor, así que necesitas un 30-40 % de entrada más el 10-12 % de impuestos y gastos. En un piso de 80.000 €, en torno a 33.000-41.000 €.
¿El banco cuenta el alquiler que voy a cobrar?
A veces, y siempre con recorte (computan el 50-80 % como mucho); muchos no lo cuentan si no hay contrato aún. No montes la operación sobre ese ingreso.
¿Es más cara que la hipoteca de mi casa?
Normalmente sí: entre 0,3 y 1 punto más de interés y plazos algo más cortos (20-25 años frente a 30).
¿Fija o variable?
No hay respuesta universal: depende de los tipos del momento, del plazo y de tu tolerancia a sustos. Compara siempre la TAE de ofertas reales y, en caso de duda, la fija te compra tranquilidad a cambio de algo de rentabilidad.
Fuentes: condiciones orientativas de financiación de segunda vivienda de la banca española; tipos hipotecarios de referencia del Banco de España. Datos a fecha de julio de 2026 — las condiciones varían por entidad y perfil: compara siempre ofertas reales. Contenido divulgativo y orientativo, no asesoramiento financiero ni hipotecario. Para tu caso concreto, consulta a un profesional.