El riesgo real no son los okupas: es el impago (y se cubre por un 4 % de la renta)

Hay una escena que me he encontrado muchas veces desde que cuento lo de mi primer piso: alguien con el dinero ahorrado, los números hechos, un piso decente delante… y la frase de siempre. "Ya, pero ¿y si me lo okupan?". Casi nadie dice "¿y si el inquilino deja de pagar en el mes catorce?" — y es esa segunda, la aburrida, la que tiene números detrás. Aquí vamos a mirar el riesgo por su tamaño real y a ponerle precio a cubrirlo. Si lo que buscas es la parte legal —qué es okupa, qué cambió la ley de vivienda de 2023—, la tienes en okupas, impagos y ley de vivienda: ¿sigue mereciendo la pena alquilar?.

Lo esencial, en 4 puntos

• El riesgo real es el impago, no el okupa: la okupación se concentra en pisos vacíos; el impago le puede pasar a cualquier piso alquilado con contrato.
• Es un riesgo pequeño y medible. En 2025 hubo 18.317 lanzamientos derivados de contratos de alquiler en toda España (CGPJ) sobre un parque de más de 3 millones de viviendas alquiladas a precio de mercado (INE).
• Es el único riesgo del alquiler que se compra hecho: un 3-5 % de la renta anual y la aseguradora pone las rentas y el abogado.
• El coste de tener miedo es mayor que el de cubrirse: dos meses de piso vacío se comen más rentabilidad que diez años de seguro.

Qué dicen los números (y no los titulares)

El tamaño del problema, con la fuente delante. Según el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), en 2025 se practicaron en España 25.540 lanzamientos —el término técnico del desalojo efectivo—, un 11 % menos que el año anterior. De ellos, 18.317 (el 71,7 %) venían de procedimientos de la Ley de Arrendamientos Urbanos: esencialmente, impagos del alquiler. La tendencia sigue a la baja: en el primer trimestre de 2026 los lanzamientos cayeron un 45 % interanual.

Ahora el denominador, que es lo que casi nunca se publica al lado. Según el INE, en España hay unos 3,2 millones de hogares que viven en alquiler a precio de mercado (el 17 % de los 19,3 millones de hogares del país). Puestos uno contra otro, esos 18.317 lanzamientos salen a menos de 6 de cada 1.000 contratos de alquiler al año.

Con su letra pequeña: no todo impago acaba en lanzamiento —muchos se resuelven antes, con acuerdo o con el inquilino marchándose—, así que las incidencias reales son más que los desalojos. Pero el orden de magnitud queda claro: unidades por mil al año. Es un riesgo de los que se aseguran, no de los que se temen.

Qué es exactamente un seguro de impago de alquiler

Un seguro de impago de alquiler es una póliza que el propietario contrata sobre un contrato de arrendamiento concreto: si el inquilino deja de pagar, la aseguradora le abona las rentas impagadas —normalmente entre 6 y 18 mensualidades, según la modalidad— y se hace cargo del proceso de desahucio, incluidos abogado, procurador y tasas judiciales. No es un seguro de hogar ni lo sustituye: cubre el riesgo de que el dinero deje de entrar.

Hay un detalle que casi nadie cuenta y que a mí me parece el más valioso: para aceptar la póliza, la aseguradora estudia al candidato (contrato de trabajo, nóminas, historial). Contratando el seguro te llevas de propina un segundo par de ojos, profesional y sin ganas de agradarte, revisando a quien vas a meter en tu piso. Si un candidato no pasa ese estudio, eso ya es información.

Cuánto cuesta de verdad

El precio es un porcentaje de la renta de un año, y el rango de mercado en 2026 va del 3 % al 5 %, con primas mínimas en torno a los 130 € anuales. Como referencia con fuente: la póliza que la OCU ofrece a pequeños propietarios en 2026 parte del 2,98 % de la renta anual y sube al 3,28 %-3,80 % con la cobertura de daños vandálicos, según contrates 12 o 18 mensualidades. Lo que mueve el precio: el perfil del inquilino, los meses de cobertura y si aceptas franquicia.

Esa es toda la magia del cálculo: el seguro de un año entero cuesta, más o menos, medio mes de renta. Con la prima mínima, en alquileres bajos el porcentaje efectivo sube un poco; en alquileres altos, la proporción se mantiene.

El cálculo que casi nadie hace: qué le pasa a tu rentabilidad

Aquí el debate deja de ser emocional. Cojo mi propio piso para no inventarme un ejemplo: en 2023 compré en Zaragoza por 67.000 €, con 9.000 € de reforma presupuestada y unos 5.000 € de sorpresas que no estaban en ningún papel; sumando impuestos y gastos de compra, la inversión total se fue a unos 88.000 €. Con un alquiler de 500 € al mes, así queda la rentabilidad bruta —siempre sobre la inversión total, nunca sobre el precio solo, que es el autoengaño más común al calcular—:

Lee la tabla dos veces, porque cambia la conversación entera. Cubrirte cuesta tres décimas de rentabilidad. Tener miedo cuesta cuatro veces más. Y el escenario que todo el mundo teme —el impago largo— es justamente el único de los cuatro que puedes trasladarle a otro por 240 € al año. Si esos umbrales no te dicen nada todavía, en ¿cuánto tiene que rentar un piso de alquiler en España? tienes el semáforo completo: bruta por encima del 7 %, neta por encima del 4 %.

El coste invisible: el piso vacío por miedo

Este es el error que más caro sale y del que nadie presume, porque no aparece en ninguna factura. Rechazas a un candidato tras otro buscando al inquilino perfecto, o aplazas la decisión de alquilar, y mientras tanto el piso no genera nada — pero el IBI, la comunidad y el seguro siguen corriendo. Un mes vacío en un piso de 700 € son 700 € que no vuelven nunca; el seguro que te habría dejado dormir tranquilo todo el año costaba la mitad de eso.

Que quede claro lo que no estoy diciendo: no es "alquila al primero que llame". El filtro es innegociable y el seguro no lo sustituye —de hecho, la aseguradora te lo va a exigir—. Lo que digo es que el filtro es una tarea con un método detrás, no una excusa para no decidir nunca: un buen proceso de selección se hace en días, no en meses.

Entonces, ¿merece la pena el seguro? Mi veredicto honesto

Para un primer piso, sí, y con pocas dudas. No porque el impago sea probable —los números dicen que no lo es—, sino por tres razones que pesan más que la probabilidad:

1. Tu cartera no está diversificada. Con un solo piso, el mal escenario no te baja la media: te la borra. Un propietario con quince pisos puede autoasegurarse el impago; tú, con uno, no.
2. Cubre el proceso, no solo el dinero. Para un particular, buscar abogado, adelantar costes y sostener un procedimiento judicial desgasta tanto como el dinero perdido.
3. Te obliga a filtrar bien. El estudio de solvencia de la aseguradora es disciplina impuesta desde fuera, y a un primerizo eso le viene bien.

¿Cuándo tiene menos sentido? Si el inquilino es tu propia familia, si la renta es tan baja que la prima mínima se come el porcentaje, o si ya tienes varios pisos y prefieres asumir el riesgo y quedarte el ahorro. Fuera de esos casos, gastar el 4 % para dormir tranquilo es de las decisiones más baratas de toda la operación.

Yo esto lo aprendí por el lado tonto. Mi piso de Zaragoza había estado okupado antes de que yo lo comprara —ya no lo estaba al firmar—, y durante meses mi cabeza estuvo puesta en esa palabra. Lo que de verdad me costó dinero no tuvo nada que ver: fueron unos 5.000 € en humedades y electricidad por comprar a distancia sin supervisar. El susto que temes rara vez es el que te pasa factura, y ese patrón es el hilo que conecta los 12 errores más caros del primer piso.

Fuentes: Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), estadística de lanzamientos practicados, año 2025 y primer trimestre de 2026; INE, distribución de hogares por régimen de tenencia; OCU, comparativa de seguros de impago de rentas de alquiler (julio de 2026); condiciones habituales de pólizas de impago del mercado español; cifras del caso propio (Zaragoza, 2023). Datos a fecha de agosto de 2026. Contenido divulgativo y orientativo, no asesoramiento jurídico, financiero ni de seguros, ni recomendación de ningún producto o compañía concretos. Las coberturas y los precios varían por aseguradora y la normativa cambia por comunidad autónoma — para tu caso, lee la póliza y consulta a un profesional.