Cuánto cuesta al año mantener un piso alquilado (el número total, no la lista)
Respuesta corta: mantener un piso alquilado le cuesta al propietario entre un 25 % y un 35 % del alquiler anual, sin contar hipoteca ni impuestos sobre la renta. En un piso alquilado por 600 € al mes son unos 2.300 € al año: IBI, comunidad, seguros, una reserva de mantenimiento y los días que el piso pasa vacío. Ese número es el que convierte la rentabilidad bruta en neta: en el ejemplo, de un 7,2 % a un 4,9 %.
Si buscas los gastos de un piso alquilado, lo que encuentras son listas de quién paga qué: el IBI el propietario, la luz el inquilino, y así hasta el final. Están bien, pero no contestan lo que necesitas saber antes de comprar: cuánto suma todo en un año. Sin esa cifra no puedes saber si el piso que estás mirando pasa el corte o se queda en un número bonito de anuncio.
Aquí tienes la cifra, de dónde sale cada partida y las tres que casi todo el mundo deja a cero.
Lo esencial, en 4 puntos
- El número: entre un 25 % y un 35 % del alquiler anual, unos dos puntos de rentabilidad.
- Las cinco partidas fijas: IBI, comunidad, seguros, mantenimiento y vacancia (los días sin inquilino).
- Las dos que se olvidan: la vacancia y el mantenimiento, porque no llegan en un recibo. Juntas pesan tanto como el IBI y la comunidad.
- Para qué sirve: para pasar de la rentabilidad bruta a la neta, que es la que decide. Mi mínimo: neta por encima del 4 %.
Las cinco partidas, una a una
Los importes de la tabla son orientativos para un piso modesto de alquiler tradicional, del tipo que compra un primer inversor. Los tuyos saldrán de papeles concretos, y te digo cuáles.
| Partida | Qué es | Orden de magnitud | Dónde miras tu cifra |
|---|---|---|---|
| IBI | Impuesto municipal anual sobre el inmueble | 200-500 € al año | Último recibo del vendedor |
| Comunidad | Cuota ordinaria de la comunidad de propietarios | 30-80 € al mes | Recibo y actas de las últimas juntas |
| Seguros | Hogar del propietario y, si lo contratas, impago de alquiler | 150-250 € el de hogar; 3-5 % de la renta anual el de impago | Presupuesto de la aseguradora |
| Mantenimiento | Reserva para averías y desgaste | 7-10 % del alquiler anual | Edad de la caldera, instalaciones y electrodomésticos |
| Vacancia | Días sin inquilino entre contrato y contrato | ≈ 5 % del alquiler anual | Cuánto tardan en alquilarse pisos parecidos en la zona |
IBI: el más fácil de saber antes de comprar
El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) lo fija cada ayuntamiento como un porcentaje del valor catastral: la Ley de Haciendas Locales permite a los municipios moverse entre el 0,4 % y el 1,1 % para los inmuebles urbanos. Por eso dos pisos del mismo precio pagan cifras muy distintas en ciudades diferentes. No lo estimes: pide el último recibo al vendedor.
Comunidad: la cuota es lo de menos
La cuota mensual la ves en el recibo. Lo que no ves ahí son las derramas: pagos extraordinarios para arreglar el tejado, la fachada o instalar un ascensor. Las paga el propietario, y una sola puede valer más que varios años de cuota. Están anunciadas en las actas de las juntas, que casi nadie pide.
Seguros: uno casi obligado y otro opcional
El de hogar cubre lo tuyo (el continente y tu responsabilidad civil); si hay hipoteca, el banco te lo va a exigir. El de impago es opcional y cuesta entre un 3 % y un 5 % de la renta anual (la OCU lo sitúa desde el 2,98 % en 2026). Si compensa o no lo tienes analizado en el riesgo real no son los okupas: es el impago.
Mantenimiento: el gasto que no llega por carta
La Ley de Arrendamientos Urbanos (artículo 21) obliga al propietario a hacer las reparaciones necesarias para que la vivienda siga siendo habitable: si se rompe la caldera, la pagas tú. El inquilino solo asume los pequeños arreglos por el uso diario. Como no sabes qué año toca, lo sensato es reservar todos los años: entre un 7 % y un 10 % del alquiler es un criterio prudente. Habrá años de cero euros y años de mil.
Vacancia: el piso vacío también cuesta
La vacancia es el tiempo que el piso no genera renta. Un 5 % equivale a unos 18 días al año, o a algo más de un mes vacío cada dos años entre que se va un inquilino, pintas y entra el siguiente. No es un pago, pero es dinero que dejas de cobrar mientras el IBI y la comunidad siguen corriendo. Ponerla a cero es suponer que nunca cambiarás de inquilino.
La cuenta completa, con un ejemplo
Un piso de 100.000 € de inversión total (precio, más el 10-12 % de impuestos y gastos de compra, más reforma), alquilado por 600 € al mes. Recuerda que la rentabilidad se calcula siempre sobre esa inversión total, no sobre el precio: lo explico en cómo calcular la rentabilidad real de un piso de alquiler.
| Concepto | Al año | % del alquiler |
|---|---|---|
| Alquiler (600 € × 12) | 7.200 € | 100 % |
| IBI | − 300 € | 4 % |
| Comunidad (50 € al mes) | − 600 € | 8 % |
| Seguro de hogar | − 180 € | 3 % |
| Seguro de impago (4 % de la renta) | − 290 € | 4 % |
| Reserva de mantenimiento (8 %) | − 580 € | 8 % |
| Vacancia (5 %) | − 360 € | 5 % |
| Total de gastos anuales | − 2.310 € | 32 % |
| Lo que queda antes de impuestos | 4.890 € | 68 % |
Rentabilidad bruta: 7.200 ÷ 100.000 = 7,2 %. Rentabilidad neta: 4.890 ÷ 100.000 = 4,9 %.
Dos puntos y pico de diferencia. Fíjate en que el mantenimiento y la vacancia, las dos partidas que no aparecen en ningún recibo, suman 940 €: más que el IBI y la comunidad juntos. Quien hace la cuenta solo con recibos se deja fuera casi la mitad del gasto.
Y fíjate también en el margen. Un piso que sale al 7,2 % bruto aprueba la neta con holgura. Uno que sale al 5,5 % bruto, con estos mismos gastos, se queda en el 3,2 % neto: por debajo del 4 % que pido como mínimo. Por eso el corte de la bruta está en el 7 % y no más abajo (tienes los tres umbrales en ¿cuánto tiene que rentar un piso de alquiler en España?).
Qué pagas tú y qué paga el inquilino
| Gasto | Quién lo paga por defecto | ¿Se puede pactar otra cosa? |
|---|---|---|
| IBI, comunidad, tasa de basuras | Propietario | Sí, por escrito y con el importe anual en el contrato (LAU, art. 20) |
| Derramas | Propietario | En la práctica, no |
| Reparaciones de habitabilidad (caldera, instalaciones) | Propietario | No (LAU, art. 21) |
| Pequeños arreglos por el uso diario | Inquilino | — |
| Luz, agua, gas, internet | Inquilino | — |
| Honorarios de la agencia y formalización del contrato | Propietario | No, desde la Ley de Vivienda de 2023 |
Un aviso sobre la segunda columna: pasarle el IBI o la comunidad al inquilino no hace desaparecer el gasto. El inquilino compara lo que paga en total cada mes, así que un piso con gastos repercutidos se alquila por menos. Para tu cuenta de rentabilidad, cuéntalos siempre como tuyos.
Lo que mi piso me enseñó sobre esto
Mi primer piso lo compré en Zaragoza en 2023 por 67.000 €, con 9.000 € de reforma presupuestada, a distancia y fiándome del informe de una empresa que "te lo hace todo". Cuando por fin entré, me encontré unos 4.000 € en humedades y otros 1.000 € en electricidad que nadie me había contado. Y un detalle que viene al caso: había radiadores, pero no caldera.
Esos 5.000 € no son gasto anual: van a la inversión total, y por eso la rentabilidad bruta estimada del 7,2 % no se cumplió. Pero la lección sirve igual para este artículo. El estado real de las instalaciones es lo que decide si tu reserva de mantenimiento es un 7 % o se queda corta, y eso no sale en las fotos. Con una bruta que ya va justa, unos gastos anuales del 30 % de la renta dejan la neta rozando el mínimo, sin margen para un año malo.
Los 3 fallos más comunes al estimar los gastos
- Sumar solo los recibos. IBI, comunidad y seguro son la parte fácil. Mantenimiento y vacancia no llegan por carta y pesan otro tanto.
- No pedir las actas de la comunidad. Una derrama aprobada antes de tu compra puede ser tuya después. Es de las comprobaciones que más dinero ahorran, junto con el resto de los 12 errores al comprar tu primer piso para alquilar.
- Olvidar que casi todo esto desgrava. IBI, comunidad, seguros y reparaciones son gastos deducibles en el IRPF, así que parte te vuelve en la declaración. La cuenta fiscal completa está en cuánto pagas a Hacienda por alquilar un piso.
Da el siguiente paso
Esto es el marco para no dejarte partidas fuera. Si quieres hacer la cuenta de un piso concreto con todos sus gastos, y el método completo para buscarlo, analizarlo sin fiarte del anuncio, financiarlo y esquivar los errores que a mí me costaron 5.000 €, paso a paso y con mi caso real al detalle, está en El Kit del Primer Piso (la guía paso a paso + la calculadora de rentabilidad + las herramientas).
Ver el kitPreguntas frecuentes
¿Qué paga el propietario y qué el inquilino?
Por defecto, tú pagas IBI, comunidad, derramas, tus seguros y las reparaciones necesarias para que el piso siga siendo habitable (artículo 21 de la LAU). El inquilino paga los suministros con contador y los pequeños arreglos por el uso diario. IBI, comunidad o basuras solo pasan al inquilino si el contrato lo dice por escrito y con el importe anual (artículo 20).
¿Cuánto reservo para imprevistos?
Como criterio prudente, entre un 7 % y un 10 % del alquiler anual: en un piso de 600 € al mes, de 500 a 720 € al año. No lo gastarás todos los años; se acumula para el día que falle la caldera. En un piso antiguo o sin reformar, vete a la parte alta.
¿La comunidad quién la paga?
Frente a la comunidad respondes tú siempre. Puedes trasladar la cuota ordinaria al inquilino por contrato, pero el alquiler que acepta el mercado suele bajar en la misma medida. Las derramas extraordinarias son tuyas.
¿Cuánto se come de la rentabilidad?
Entre un 25 % y un 35 % del alquiler anual, unos dos puntos de rentabilidad. En el ejemplo: de un 7,2 % bruto a un 4,9 % neto tras unos 2.300 € de gastos al año.
Fuentes: Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (arts. 20 y 21); Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda (gastos de gestión inmobiliaria a cargo del arrendador); texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (tipos de IBI del 0,4 % al 1,1 % para inmuebles urbanos); OCU, comparativa de seguros de impago de alquiler 2026; cifras del caso propio (Zaragoza, 2023). Los importes del ejemplo son estimaciones razonadas, no medias oficiales: sustitúyelos por los recibos reales del piso que analices. Datos a fecha de octubre de 2026. Contenido divulgativo y orientativo, no asesoramiento financiero, jurídico ni fiscal. Para tu caso concreto, consulta a un profesional.